Neubau mit oder ohne Keller

Ein Neubau ist eine kostspielige Sache - was viele Bauherren dazu bewegt, bei den Kosten für den Bau so viel wie möglich einzusparen. Oft kommt schon in der Planungsphase der Gedanke auf, vielleicht auf den Keller zu verzichten. Das spart zwar Kosten, ist aber aus mehreren Gründen keine besonders gute Idee, und lohnt sich auch wirtschaftlich meist nicht. Die Vor- und Nachteile des Einfamilienhauses mit und ohne Keller wollen wir deshalb in diesem Beitrag einmal ausführlich gegenüberstellen.

Kosten für den Keller

Auf den ersten Blick scheint der Verzicht auf einen Keller die einzige Möglichkeit, die Baukosten zu senken. Diese Einsparung muss man allerdings differenziert sehen:
In den meisten Fällen ist sie weit weniger groß, als man zunächst vermuten würde. Der Keller ist zwar ein vollwertiges Geschoss - verursacht aber in den meisten Fällen nur rund 10 % der Baukosten.

Lediglich bei besonders problematischen Bodenbeschaffenheiten oder sehr aufwändigen Kellerbauten können die Kosten für den Kellerbau höher liegen. Dies ist aber nur bei vergleichsweise wenigen Baugrundstücken tatsächlich der Fall. In den meisten Bausituationen kann ein Fertigkeller problemlos errichtet werden.

Kosten-Nutzen-Rechnung

Für den Aufschlag von rund 10 % auf die Baukosten erhält man zusätzliche 40 % mehr Fläche (gerechnet auf ein typisches Einfamilienhaus). Diese Fläche kann vergleichsweise leicht nutzbar gemacht werden - in vielen Fällen ist es sinnvoller, den Keller später auszubauen, als einen deutlich teureren und aufwändigeren Dachausbau vorzunehmen.

Ausgebaute Keller stellen dabei eine wertvolle und nicht von Dachneigungen eingeschränkte Nutzfläche dar:  als Wirtschaftsraum, als zusätzliches Zimmer oder Büro, als Hobbyraum, Werkstatt oder Partyraum. Gerade in kompakten Gebäuden erlaubt die Verlagerung des Wirtschaftraums in den Keller eine hochwertigere Nutzung der Räume im Erdgeschoss.

Was man finanziell auch noch berücksichtigen sollte: Gebäude ohne Keller lassen sich in der Regel deutlich schlechter verkaufen und werden weniger gern gekauft. Das führt bei einem Wiederverkauf (oder allein schon bei einer späteren Bewertung des Hauses) zu einem merklich geringeren Wert. Experten geben diesen Minderwert mit bis zu 25% des Gebäudewertes an. Das Geld, das man beim Neubau für den Keller zusätzlich investiert hat, kommt demnach häufig mit Zinsen wieder rein.

Außerdem lassen sich Installationen, die Heizungsanlage und andere Haustechnik problemlos im Keller unterbringen - während man bei einem Neubau ohne Keller damit manchmal seine liebe Not (und den späteren Lärm der Haustechnik) hat. Die Grundfläche im Erdgeschoss ist bei einem Haus mit Keller uneingeschränkt nutzbar - auch das ist ein Argument. Ein weiterer wichtiger Vorteil des Kellers sind seine Eigenschaften als Wärmepuffer. Im Sommer leitet der kühle Keller die Wärme des Hauses ab. Im Winter speichert der Kellerbau mit seiner großen Masse Wärme besonders gut, auch in Verbindung mit dem warmen Erdreich. Alle diese Argumente zusammengenommen führen am Ende zu einem höher angesetzten Hauswert und in der Regel auch zu höheren Verkaufspreisen.

Richtet man im Keller eine Einliegerwohnung ein, die man vermietet, kann man die Kosten für den Hausbau nachhaltig reduzieren. Am Ende ist das häufig mehr als nur eine Amortisation der Kellerbaukosten beim Neubau - es kann sogar eine Altersvorsorge werden. Da Fördergelder immer nach Wohneinheiten vergeben werden, bedeutet der Bau einer Einliegerwohnung gleichzeitig auch höhere Fördersummen, etwa bei der KfW-Förderung.

Keller versus Gartenhaus

Wer ein ausreichend großes Grundstück hat, könnte theoretisch einen ebenerdig gelegenen Stauraum in einer Gartenhütte schaffen - und auf den Keller verzichten.

Ein echter Ersatz für einen Keller ist ein Stauraum im Garten aber nicht. Haustechnik kann nicht in eine Gartenhütte ausgelagert werden, Wohnräume oder Büros ebenfalls nicht - und die Baukosten für ein entsprechend großes Gartenhaus liegen häufig kaum unter denen eines Kellerneubaus. Stellt man beides gegenüber, lohnt sich so ein Gartenhaus im Vergleich zum Keller meist nicht - und man opfert dafür auch noch wertvolle Grundstücksfläche, die bei einem Kellerbau erhalten bleiben würde.

Fazit

Gerade wenn es um den Keller beim Neubau geht, sollte man nicht auf kurzfristige Kostenersparnisse schielen. Keller machen sich über die Wohndauer hinweg oft mehrfach bezahlt - und ohne Keller stehen die Chancen später deutlich schlechter, das Haus zu einem guten Preis zu verkaufen.